問題1

開發(fā)商通知業(yè)主收房，但是業(yè)主發(fā)現(xiàn)新房不具備交付標(biāo)準(zhǔn)，要求開發(fā)商整改。業(yè)主在開發(fā)商整改完成后收房，但物業(yè)公司從開發(fā)商首次通知業(yè)主收房的時(shí)間起算并收取物業(yè)費(fèi)，合理嗎？

法官說

不合理。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋已竣工但尚未出售或者未交付給買受人的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由建設(shè)單位交納，如確因新房不符合交付標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致延期收房或未交付房屋的，此期間段的物業(yè)費(fèi)不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)當(dāng)由建筑單位，即房地產(chǎn)開發(fā)商交納。部分地區(qū)也根據(jù)該規(guī)定針對物業(yè)費(fèi)交納數(shù)額頒布了地方性法規(guī)、地方規(guī)范性文件等作出進(jìn)一步細(xì)化。

法條鏈接

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

問題2

業(yè)主是否應(yīng)該從收房后開始交納物業(yè)費(fèi)？如果業(yè)主因某些原因，在開發(fā)商通知收房的3個(gè)月后收房，這3個(gè)月需要交納物業(yè)費(fèi)嗎？

法官說

新房物業(yè)費(fèi)自業(yè)主驗(yàn)收合格，開發(fā)商交付房屋之時(shí)起由業(yè)主負(fù)責(zé)交納；關(guān)于二手房物業(yè)費(fèi)交納節(jié)點(diǎn)，二手房買賣合同（或司法網(wǎng)拍拍賣公告）有約定的從其約定，若無約定則一般自房屋交付之日起算。

若已符合交房條件、因業(yè)主一方原因而遲延收房的，遲延收房期間的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

問題3

業(yè)主已經(jīng)交納了物業(yè)費(fèi)，為什么物業(yè)公司還要業(yè)主交小區(qū)水電公攤費(fèi)呢？這個(gè)合法嗎？

法官說

需要視情況確定。物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)后有權(quán)收取的服務(wù)費(fèi)用。小區(qū)水電公攤費(fèi)是物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的費(fèi)用或需要由業(yè)主分擔(dān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類規(guī)定費(fèi)用。兩種費(fèi)用的性質(zhì)不同，不存在包含與被包含關(guān)系。若管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同授權(quán)物業(yè)公司代收水電公攤費(fèi)用，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司交納，同時(shí)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將代收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、金額以合理方式向業(yè)主公開；若物業(yè)服務(wù)人假借代收公攤水電費(fèi)名義，收取額外費(fèi)用的，不合法。

法條鏈接

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收錢款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

問題4

物業(yè)以業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)為由，不交付房子，合法嗎？

法官說

房屋的交付涉及的法律關(guān)系是房屋買賣合同（或商品房預(yù)售合同）關(guān)系，物業(yè)費(fèi)的交納涉及的法律關(guān)系是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，是兩種不同的法律關(guān)系。交付房屋系房產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利與義務(wù)，并非物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利與義務(wù)。若業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人可催告業(yè)主按期支付，催告期屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁，并不包括克扣房產(chǎn)證、停運(yùn)門禁卡、禁止業(yè)主進(jìn)入等不交付房產(chǎn)的行為。

當(dāng)然，如開發(fā)商在購房合同約定的期間內(nèi)未履行配合辦理房產(chǎn)證的義務(wù)時(shí)，業(yè)主也不得以開發(fā)商未交付房產(chǎn)證為由拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房合同約定的違約條款提起訴訟或申請仲裁，通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

問題5

房子空置沒入住，提供服務(wù)相對少，物業(yè)費(fèi)可以打折嗎？

法官說

空置房屋的物業(yè)費(fèi)減免政策，國家暫未有明確規(guī)定，但部分地區(qū)有相關(guān)地方性法規(guī)對空置房屋的物業(yè)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)予以規(guī)定，建議大家查詢當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)空置房屋物業(yè)費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)政策。

如寧波地區(qū)，根據(jù)寧波市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施意見的通知》第五條第（五）款規(guī)定，業(yè)主對物業(yè)辦理交付滿1年后仍未入住的空關(guān)房，第2年開始業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出空關(guān)房起止時(shí)間書面申請，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)核實(shí)后，從第2年開始空關(guān)房期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)按80%比例交納。

問題6

因前業(yè)主只簽署了購房合同未取得鑰匙，故一直拖欠房款導(dǎo)致房子閑置五年后被拍賣，物業(yè)費(fèi)是否應(yīng)從下一任業(yè)主取得鑰匙時(shí)起算呢？若法拍房公告里未約定物業(yè)費(fèi)繼受主體的，確權(quán)之前的物業(yè)費(fèi)，應(yīng)由誰承擔(dān)?

法官說

經(jīng)拍賣而取得的房屋，買受人是否需要承擔(dān)房屋過戶至其名下之前的物業(yè)費(fèi)，需要看《競拍公告》等拍賣文件的約定。若拍賣文件中已告知買受人需處理可能存在的物業(yè)費(fèi)，則買受人基于拍賣已繼受取得前一任業(yè)主對房屋的所有權(quán)利義務(wù)，買受人不能再以其并非房屋所有權(quán)人來抗辯物業(yè)費(fèi)的付款請求。

法院的拍賣文件不僅只有拍賣公告一份，還有拍賣成交確認(rèn)書、執(zhí)行裁定書等。若法院的拍賣文件中均未對確權(quán)之前的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行約定，根據(jù)合同相對性原則，物業(yè)公司可向原業(yè)主主張確權(quán)前欠繳的物業(yè)費(fèi)，獲得生效債權(quán)文書后可向人民法院申請執(zhí)行或參與拍賣房款分配。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百一十九條：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。

問題7

物業(yè)公司以業(yè)主未交納道閘維修費(fèi)和電費(fèi)為由，禁止其車輛進(jìn)入小區(qū)，合法嗎？

法官說

不合法。道閘維修費(fèi)屬于因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修產(chǎn)生的費(fèi)用，一般由住宅專項(xiàng)維修基金承擔(dān)，若維修基金不足，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)繳，業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有；電費(fèi)是業(yè)主與供電部門簽訂供電合同，因業(yè)主用電而產(chǎn)生的費(fèi)用，兩者均與物業(yè)管理費(fèi)性質(zhì)不同，系不同的法律關(guān)系。物業(yè)公司可以經(jīng)業(yè)主委員會(huì)（或業(yè)主）授權(quán)后，就管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，但物業(yè)公司不得在業(yè)主欠繳代收費(fèi)用的情況下，就物業(yè)服務(wù)合同未授權(quán)的行為（如禁止車輛進(jìn)入、禁止業(yè)主進(jìn)入、停水停電等）進(jìn)行私力救濟(jì)。

若經(jīng)合理催告期，業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）仍不交納專項(xiàng)維修基金或代收費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)人可憑物業(yè)服務(wù)合同提起訴訟或申請仲裁，要求業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）承擔(dān)物業(yè)服務(wù)人墊付的道閘維修費(fèi)或電費(fèi)。

法條鏈接

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十七條：業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

本文綜合來源“浙江天平”“寧波市鄞州區(qū)人民法院”“湖南高院”微信公眾號(hào)